Những điều gia chủ cần hiểu trước khi quyết định xây nhà giá rẻ
Hiện nay, giá thép tăng, xi măng tăng, gạch tăng, nhân công cũng không còn như vài năm trước. Chỉ trong một khoảng thời gian ngắn, chi phí xây dựng có thể chênh lệch thêm vài trăm triệu đồng so với dự tính ban đầu. Với nhiều gia đình đang chuẩn bị xây nhà, đây rõ ràng là một áp lực không nhỏ.
Cũng vì vậy, ngày càng nhiều người bắt đầu tìm đến các phương án xây nhà giá rẻ với mong muốn giảm bớt gánh nặng ngân sách. Nhưng trong xây dựng, có một câu hỏi quan trọng thường ít được đặt ra: Một căn nhà rẻ hơn — thực sự đang rẻ ở đâu? Câu trả lời có phải chỉ nằm ở vấn đề vật tư hay không? hay còn những khía cạnh khác mà gia chủ không thể ngờ tới. Điều đáng nói là phần lớn những vấn đề này không xuất hiện ngay lúc ký hợp đồng. Chúng thường đến muộn hơn — khi công trình bắt đầu thi công, hoặc tệ hơn, khi gia chủ đã dọn vào ở.
Vậy nên bài viết này sẽ không trả lời câu hỏi “khi vật tư tăng giá, có nên xây nhà giá rẻ không? mà sẽ giúp gia chủ giải quyết vấn đề: “căn nhà rẻ ở đâu, và bạn phải làm gì để xây được căn nhà giá rẻ?
Rẻ ở vật tư hoàn thiện — phần dễ nhìn thấy nhất
Nhiều gia chủ khi nghe đến “tối ưu chi phí” thường nghĩ ngay đến việc phải cắt bớt vật liệu hoặc chọn những loại rẻ hơn để giảm ngân sách. Nhưng thực tế không hẳn như vậy. Trong xây dựng, có những khoản hoàn toàn có thể điều chỉnh để phù hợp tài chính mà chất lượng công trình vẫn được đảm bảo. Quan trọng là biết nên tiết kiệm ở đâu, và đâu là phần không nên đánh đổi.
Một trong những khác biệt dễ nhìn thấy nhất giữa các mức báo giá chính là vật tư hoàn thiện. Cùng là một hạng mục, nhưng chỉ cần thay đổi thương hiệu hoặc phân khúc vật liệu, tổng chi phí công trình đã có thể chênh lệch đáng kể. Ví dụ với sơn nước nội thất, một số dòng phổ thông có thể dao động khoảng 850.000 – 1.350.000 đồng/thùng, trong khi các dòng cao cấp hơn có thể từ 1,8 – hơn 3 triệu đồng/thùng, tuỳ khả năng chống bám bẩn, độ bền màu hoặc mức độ an toàn cho sức khỏe.
Gạch lát nền cũng tương tự. Một mẫu gạch phổ thông có thể chỉ khoảng 140.000 – 180.000 đồng/m², nhưng nếu chuyển sang dòng porcelain chất lượng cao hoặc thiết kế cao cấp hơn, mức giá có thể lên tới 300.000 – 500.000 đồng/m², thậm chí cao hơn.
Cho nên, thay vì dùng cùng một loại gạch cao cấp cho toàn bộ công trình, gia chủ có thể ưu tiên đầu tư ở phòng khách, khu vực mặt tiền hoặc những không gian sử dụng nhiều; còn các khu phụ hoặc khu vực ít tác động hơn có thể lựa chọn vật liệu ở mức hợp lý hơn mà không ảnh hưởng quá nhiều đến trải nghiệm sử dụng.
Rẻ ở phần kỹ thuật — nơi khó nhìn thấy nhưng ảnh hưởng lâu dài nhất
Nếu vật tư hoàn thiện là phần gia chủ dễ nhìn thấy và dễ so sánh, thì phần kỹ thuật lại gần như ngược lại. Đây là nhóm hạng mục khó nhận biết nhất nếu không có chuyên môn, nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến độ bền công trình và trải nghiệm sống về lâu dài.
Trong thực tế, có những công trình có mức báo giá thấp hơn vì tối giản giải pháp chống thấm, thay đổi tiêu chuẩn kết cấu, điều chỉnh hệ thống điện nước hoặc lược bớt các xử lý kỹ thuật chống nóng, chống nứt. Đây đều là những hạng mục mà khi công trình hoàn thiện, gần như không thể nhìn bằng mắt thường để biết được đã làm đúng tiêu chuẩn hay chưa.
Tuy nhiên, cần hiểu rằng không phải điều chỉnh kỹ thuật nào cũng đồng nghĩa với việc làm kém chất lượng. Cũng giống như vật liệu hoàn thiện, kỹ thuật xây dựng vẫn có những phần hoàn toàn có thể tối ưu nếu được tính toán đúng.
Chẳng hạn, không phải vị trí nào trong nhà cũng cần xây tường 200. Có những khu vực chỉ đóng vai trò phân chia không gian, không chịu lực hoặc không yêu cầu cách âm cao, khi đó sử dụng tường 100 đã đủ đáp ứng công năng và giúp tối ưu đáng kể chi phí vật tư cũng như tải trọng công trình. Ngược lại, ở các khu vực tiếp xúc trực tiếp với môi trường bên ngoài, vị trí cần chống nóng, chống ồn hoặc yêu cầu độ ổn định cao hơn, việc sử dụng giải pháp phù hợp vẫn rất quan trọng.
Rẻ vì báo giá chưa thật sự đầy đủ
Nguyên nhân chính của vấn đề này bắt đầu từ việc: Thiếu hồ sơ thiết kế và triển khai chi tiết trước khi thi công.
Trong thực tế, không ít gia chủ muốn tiết kiệm thời gian hoặc chi phí nên bỏ qua bước thiết kế đầy đủ, hoặc chỉ dựa vào bản vẽ sơ bộ để xin báo giá xây dựng. Vấn đề là khi chưa có hồ sơ kỹ thuật chi tiết, rất khó để bóc tách chính xác khối lượng vật tư, giải pháp kết cấu, hệ thống điện nước hay các hạng mục hoàn thiện cần thiết.
Cho nên, gia chủ cần hiểu một điều quan trọng rằng: Thiết kế bản vẽ không dừng ở việc phác thảo sơ bộ và phối cảnh 3D, mà chúng ta cần phải triển khai hồ sơ thiết kế để có được dự toán chính xác nhất trong quá trình xây dựng, để biết chính xác mình sẽ xây gì, dùng vật liệu nào và khoản tiền được chi vào đâu. Từ đó, gia chủ sẽ kiểm soát được chi phí xây nhà một cách tốt nhất, hạn chế bị phát sinh chi phí.
Rẻ ở chi phí giám sát công trình
Nhiều gia chủ chọn khoán thợ vì mức chi phí ban đầu thấp hơn xây nhà trọn gói. Điều đó hoàn toàn dễ hiểu. Nhưng có một câu hỏi quan trọng thường bị bỏ qua: ai sẽ là người theo dõi chất lượng công trình mỗi ngày?
Thực tế, các đội thầu thường phải quản lý nhiều công trình cùng lúc. Có ngày họ có mặt tại công trình của bạn, nhưng cũng có ngày phải chạy sang công trình khác để xử lý công việc. Khi đó, phần lớn công việc sẽ được thực hiện bởi đội thợ tại hiện trường mà không có sự kiểm tra thường xuyên từ kiến trúc sư hoặc kỹ sư phụ trách.
Trong khi đó, ở mô hình xây nhà trọn gói, công trình không chỉ có đội thi công. Kiến trúc sư và kỹ sư cũng tham gia xuyên suốt quá trình xây dựng, liên tục kiểm tra các hạng mục quan trọng, đối chiếu với hồ sơ thiết kế và phát hiện những sai sót ngay từ đầu.
Nhiều lỗi trong xây dựng không xuất hiện ngay khi bàn giao. Một vị trí điện nước làm chưa đúng kỹ thuật, một công đoạn chống thấm chưa đạt yêu cầu hay một chi tiết thi công lệch khỏi bản vẽ vẫn có thể bị bỏ sót nếu không được kiểm tra kịp thời. Đến khi đưa vào sử dụng, việc khắc phục thường tốn kém hơn rất nhiều so với khoản chi phí tiết kiệm được ban đầu.
Vì vậy, khi so sánh chi phí giữa các phương án xây nhà, điều đáng quan tâm không chỉ là giá rẻ hơn hay không. Quan trọng là ai sẽ là người chịu trách nhiệm theo dõi chất lượng công trình của bạn mỗi ngày, từ lúc đặt viên gạch đầu tiên cho đến khi hoàn thiện.
Làm sao để tối ưu chi phí xây nhà mà vẫn an tâm?
Sau tất cả, có lẽ điều nhiều gia chủ quan tâm nhất vẫn là: nếu ngân sách có hạn thì nên làm thế nào? Liệu có cách nào để vừa kiểm soát chi phí, vừa đảm bảo chất lượng ngôi nhà mà không phải liên tục lo lắng về phát sinh hay sửa chữa sau này? Thực tế là có. Nhưng thay vì cố làm cho căn nhà “rẻ nhất có thể”, cách tiếp cận an toàn hơn thường là tối ưu đúng chỗ.
Tối ưu công năng, xây đúng nhu cầu sống
Trước tiên, gia chủ hãy trao đổi thật rõ với kiến trúc sư về ngân sách dự kiến, diện tích xây dựng, số lượng thành viên trong gia đình, nhu cầu sinh hoạt và mong muốn về ngôi nhà trong tương lai.
Ví dụ, có gia đình ưu tiên không gian sinh hoạt chung rộng để kết nối các thành viên. Có người lại cần thêm phòng làm việc tại nhà hoặc muốn chừa không gian để bố mẹ lớn tuổi tiện sinh hoạt sau này. Khi hiểu rõ nhu cầu thực tế, kiến trúc sư mới có thể đề xuất cách bố trí công năng phù hợp, tránh tình trạng làm quá nhiều không gian ít sử dụng hoặc phải sửa đổi sau khi đã xây xong.
Quan trọng hơn, kiến trúc sư không chỉ là người “vẽ đẹp”. Họ là người hiểu về tỷ lệ không gian, công năng sử dụng, lưu thông, ánh sáng, thông gió và các nguyên lý trong xây dựng để giúp gia chủ cân bằng giữa nhu cầu sống và ngân sách thực tế.
Đôi khi chỉ cần điều chỉnh cách bố trí phòng, giảm một khoảng không chưa cần thiết hoặc thay đổi giải pháp thiết kế phù hợp hơn, gia chủ đã có thể tiết kiệm một khoản đáng kể mà trải nghiệm sống gần như không bị ảnh hưởng.
Nói cách khác, xây đúng nhu cầu thường tiết kiệm hơn rất nhiều so với xây theo cảm tính hoặc cố làm thật nhiều ngay từ đầu.
Chọn vật liệu phù hợp với nhu cầu thực tế
Không phải hạng mục nào cũng cần dùng loại đắt nhất. Nhưng cũng không phải cứ rẻ là tiết kiệm. Ví dụ, khu vực phòng khách, mặt tiền hoặc không gian sử dụng thường xuyên có thể ưu tiên vật liệu tốt hơn để đảm bảo độ bền và tính thẩm mỹ lâu dài. Trong khi đó, một số khu vực phụ hoặc ít tác động hơn hoàn toàn có thể lựa chọn vật liệu ở mức hợp lý mà vẫn đáp ứng nhu cầu sử dụng. Điều quan trọng là chọn vật liệu theo mức độ sử dụng thực tế, thay vì theo tâm lý “phải thật cao cấp” hoặc ngược lại là “cắt được gì thì cắt”.
Đầu tư thiết kế và hồ sơ triển khai đầy đủ ngay từ đầu
Chúng tôi muốn nhấn mạnh 1 lần nữa: Thiết kế không chỉ là phối cảnh đẹp hay bố trí phòng ốc cho hợp lý. Đặc biệt, phần triển khai hồ sơ kỹ thuật thi công. Quy trình này không những quyết định liên quan đến công năng, kết cấu, điện nước, vật liệu hoàn thiện, mà còn ảnh hưởng đến sự minh bạch trong dự toán, giúp gia chủ hiểu rõ mình sẽ chi trả vào những phần nào.
Và cũng cần nhìn nhận một điều rất thực tế: Sẽ không có một công ty xây nhà trọn gói nào miễn phí toàn bộ công sức cho việc nghiên cứu và triển khai hồ sơ thiết kế cho bạn cả. Bởi phía sau một bộ hồ sơ hoàn chỉnh là rất nhiều giờ làm việc của kiến trúc sư, kỹ sư kết cấu, kỹ sư điện nước cùng quá trình tính toán, kiểm tra và phối hợp để giảm rủi ro cho công trình. Đây là chất xám, là chuyên môn và cũng là phần giúp gia chủ tránh được rất nhiều chi phí phát sinh về sau.
Nếu nhìn ở góc độ dài hạn, khoản đầu tư cho thiết kế thường không phải là chi phí “tăng thêm”. Ngược lại, đó là một trong những cách giúp gia chủ kiểm soát ngân sách tốt hơn và an tâm hơn trong suốt quá trình làm nhà.
Hãy đọc thêm bài viết về: Quy trình thiết kế bản vẽ của The Roof Builder để hiểu rõ hơn.
Ưu tiên độ bền dài hạn thay vì tiết kiệm ngắn hạn
Một số hạng mục như kết cấu, chống thấm, điện nước âm tường hay xử lý chống nóng thường rất khó sửa chữa khi công trình đã hoàn thiện. Nếu tiết kiệm sai chỗ ở những phần này, chi phí sửa chữa về sau gần như luôn cao hơn nhiều lần so với việc làm đúng ngay từ đầu.
Một ngôi nhà được xây để ở trong nhiều năm. Vì vậy, đôi khi quyết định tiết kiệm vài chục triệu hôm nay có thể khiến gia chủ phải đánh đổi bằng nhiều năm bất tiện hoặc thêm hàng trăm triệu chi phí sửa chữa về sau.
Tại The Roof Builder, chúng tôi không theo đuổi mức giá thấp nhất. Thay vào đó, đội ngũ luôn ưu tiên một giải pháp phù hợp với ngân sách thực tế của từng gia đình nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống, độ bền công trình và sự minh bạch trong suốt quá trình làm nhà. Bởi theo góc nhìn của chúng tôi, một ngôi nhà phù hợp không phải là ngôi nhà rẻ nhất. Mà là ngôi nhà giúp gia chủ an tâm trong nhiều năm sau khi dọn vào ở.
Nếu bạn đang phân vân giữa nhiều mức báo giá, chưa biết đâu là phương án phù hợp với ngân sách của gia đình hoặc cần một góc nhìn chuyên môn để tránh những khoản phát sinh không đáng có, đội ngũ The Roof Builder luôn sẵn sàng lắng nghe và chia sẻ cùng bạn.
Đôi khi, một cuộc trao đổi đúng ngay từ đầu có thể giúp gia chủ tránh được những quyết định phải trả giá trong nhiều năm sau khi ngôi nhà hoàn thiện.
