Trước khi đi sâu vào thiết kế, dự toán hay lựa chọn nhà thầu, có một thay đổi pháp lý mà những ai đang chuẩn bị xây nhà trong năm 2026 cần đặc biệt quan tâm.
Từ ngày 01/07/2026, Nghị định 207/2026 chính thức có hiệu lực, bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến thiết kế, thi công và quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ. Đáng chú ý, một số trường hợp nhà ở dưới 7 tầng sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là việc xây nhà trở nên đơn giản hơn hay gia chủ được phép bỏ qua các yêu cầu kỹ thuật và quy hoạch.
Trên thực tế, quy định mới đang đặt ra một yêu cầu rõ ràng hơn: người xây nhà được giảm bớt thủ tục hành chính nhưng phải chủ động chịu trách nhiệm nhiều hơn đối với chất lượng và tính pháp lý của công trình.
Từ 1/7/2026: Xây Nhà Ở Riêng Lẻ Dưới 7 Tầng Cần Biết Những Quy Định Mới Nào?
Quy định mới tác động thế nào đến người chuẩn bị xây nhà?
Nghị định 207/2026 được ban hành nhằm tăng cường quản lý chất lượng công trình dân dụng, đồng thời làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị thiết kế và đơn vị thi công trong suốt quá trình xây dựng.
Điểm đáng chú ý là nhà ở riêng lẻ sẽ được phân loại theo số tầng, diện tích xây dựng và số tầng hầm để áp dụng các yêu cầu thiết kế, giám sát và quản lý phù hợp. Điều này giúp hạn chế tình trạng xây dựng theo kinh nghiệm, thiếu hồ sơ kỹ thuật hoặc không kiểm soát được chất lượng thi công.
Nhà dưới 7 tầng có được miễn giấy phép xây dựng hay không?
Theo quy định mới, một số trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn dưới 500m² sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện theo quy hoạch và không thuộc khu vực cần quản lý kiến trúc đặc thù. Tuy nhiên, cần hiểu đúng rằng miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được xây dựng tùy ý. Gia chủ vẫn phải tuân thủ các quy định về:
- Quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
- Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
- Khoảng lùi công trình.
- Các quy chuẩn kỹ thuật liên quan.
- Quy định về an toàn xây dựng và môi trường tại địa phương.
Đồng thời, trước khi khởi công, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công theo quy định hiện hành. Nói cách khác, quy định mới đang chuyển từ cơ chế “xin phép để được xây” sang cơ chế “tự chịu trách nhiệm về việc xây đúng quy định”.
Nhà dưới 3 tầng có được tự thiết kế không?
Theo Nghị định 207/2026, chủ sở hữu được tự tổ chức thiết kế khi công trình đáp ứng đồng thời các điều kiện:
- Dưới 3 tầng.
- Không có tầng hầm.
- Tổng diện tích sàn dưới 250m².
- Chiều cao công trình dưới 12m.
Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các công trình quy mô nhỏ như nhà cấp 4 hoặc nhà ở nông thôn. Tuy nhiên, từ kinh nghiệm thực tế của những người làm nghề, quyền được tự thiết kế không đồng nghĩa với việc nên tự thiết kế. Một ngôi nhà có thể sử dụng trong vài chục năm. Nếu giai đoạn thiết kế không được nghiên cứu kỹ về công năng, hướng nắng, thông gió, thoát nước, kết cấu hoặc khả năng mở rộng trong tương lai, chi phí sửa chữa sau này thường lớn hơn rất nhiều so với chi phí đầu tư cho một bộ hồ sơ thiết kế bài bản ngay từ đầu.
Nhà từ 3 đến dưới 7 tầng bắt buộc phải có đơn vị thiết kế chuyên môn
Đối với các công trình không thuộc diện được tự thiết kế nhưng vẫn dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm, hồ sơ thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có năng lực chuyên môn thực hiện. Đây là nhóm công trình phổ biến hiện nay như:
- Nhà phố nhiều tầng.
- Biệt thự gia đình.
- Nhà kết hợp kinh doanh.
- Nhà có tầng hầm hoặc bán hầm.
Khi quy mô công trình lớn hơn, các bài toán về kết cấu, nền móng và an toàn vận hành cũng trở nên phức tạp hơn. Một bản vẽ đẹp chưa chắc đã tạo ra một công trình tốt. Điều quan trọng là thiết kế phải khả thi, phù hợp với điều kiện khu đất và có thể triển khai thi công chính xác ngoài thực tế.
Nhà từ 7 tầng hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên được quản lý chặt hơn
Đối với nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải đáp ứng thêm các yêu cầu liên quan đến phòng cháy chữa cháy theo quy chuẩn hiện hành. Đây là nhóm công trình có mức độ rủi ro cao hơn về vận hành và an toàn sử dụng nên được kiểm soát chặt chẽ hơn so với nhà ở thông thường.
Chủ nhà phải chịu trách nhiệm gì trong quá trình thi công?
Một điểm đáng chú ý của Nghị định 207/2026 là vai trò và trách nhiệm của chủ đầu tư được làm rõ hơn trước. Theo đó, chủ sở hữu phải:
- Lắp đặt biển báo công trình tại khu vực xây dựng.
- Tổ chức thi công công trình.
- Tổ chức giám sát thi công.
- Đảm bảo an toàn cho công trình và các công trình lân cận.
- Kiểm soát chất lượng vật liệu, thiết bị và cấu kiện đưa vào sử dụng.
Nếu công trình xảy ra sự cố gây ảnh hưởng đến nhà bên cạnh hoặc vi phạm các quy định an toàn, chủ đầu tư vẫn là một trong những bên phải chịu trách nhiệm, ngay cả khi đã thuê đơn vị thi công.
Vì sao giám sát thi công ngày càng quan trọng?
Phần lớn các sự cố trong xây dựng nhà ở không xuất phát từ bản vẽ mà xảy ra trong quá trình thi công. Vì vậy, Nghị định mới khuyến khích chủ đầu tư thực hiện giám sát thi công và lưu trữ hồ sơ công trình để phục vụ công tác quản lý, bảo trì sau này. Từ góc độ chuyên môn, đây là một thay đổi tích cực bởi chất lượng công trình không chỉ được quyết định trên bản vẽ mà còn nằm ở cách công trình được thi công ngoài thực tế.
Cải tạo nhà cũ hoặc chuyển đổi công năng cần lưu ý điều gì?
Nghị định 207/2026 cũng quy định rõ đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng sử dụng. Nếu việc cải tạo làm thay đổi công năng của một phần hoặc toàn bộ công trình, hồ sơ thiết kế và giải pháp thi công phải phù hợp với công năng mới, đồng thời đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn kỹ thuật liên quan. Ví dụ:
- Chuyển nhà ở thành homestay.
- Chuyển nhà ở thành văn phòng.
- Chuyển nhà ở thành cửa hàng kinh doanh.
- Nâng tầng hoặc mở rộng diện tích sử dụng.
Đây là nội dung nhiều gia chủ thường bỏ qua nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến độ an toàn và tuổi thọ công trình sau cải tạo.
Góc nhìn từ người làm nghề: Xây nhà dễ hơn, nhưng trách nhiệm lớn hơn
Nhìn tổng thể, các quy định mới từ ngày 01/07/2026 không làm khó người dân xây nhà. Ngược lại, đây là bước chuyển cần thiết để nâng cao chất lượng nhà ở dân dụng và giảm những rủi ro thường gặp trong quá trình xây dựng. Việc được miễn giấy phép xây dựng ở một số trường hợp sẽ giúp tiết kiệm thời gian và đơn giản hóa thủ tục. Tuy nhiên, điều đó cũng đồng nghĩa với việc gia chủ cần chuẩn bị kỹ hơn về hồ sơ thiết kế, quy hoạch và phương án thi công trước khi khởi công.
Một ngôi nhà bền vững không được tạo nên bởi vật liệu đắt tiền hay những hình ảnh đẹp trên bản vẽ. Giá trị thực sự nằm ở một quy trình được tính toán kỹ lưỡng, thi công đúng kỹ thuật và được kiểm soát chất lượng xuyên suốt. Đó cũng là lý do ngày càng nhiều gia chủ lựa chọn đơn vị thiết kế và thi công trọn gói ngay từ đầu. Khi kiến trúc sư, kỹ sư và đội ngũ thi công cùng đồng hành trên một mục tiêu chung, ngôi nhà không chỉ đẹp khi hoàn thành mà còn vận hành ổn định trong nhiều năm sau đó.
(Nguồn tham khảo: Báo laodong.vn)
